Immobilier, c’est le moment de négocier

Jusqu’où chuteront les prix de l’immobilier ? Telle est la question qui intéresse les candidats à l’achat d’un logement, écartés de l’accession à la propriété par la folle dérive des tarifs de la pierre. Au terme d’une décennie de hausses (+ 142 % entre 1997 et 2007), le marché s’est retourné l’an dernier. 2008 s’est achevé par une diminution des prix de 3,1% en moyenne nationale, selon l’Observatoire du marché de l’ancien de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier). Mais plusieurs analystes estiment qu’il ne s’agit là que d’une entrée en matière: l’ajustement à la baisse va être assez violent. Pour mémoire, entre 1991 et 1997, les prix à Paris avaient chuté de 40 %.

Cycle baissier. Directrice des études économiques et de la stratégie des marchés à la banque HSBC France, Mathilde Lemoine considère que la purge entamée l’an dernier va se traduire par «une décrue des prix de 30 % au terme d’un cycle baissier qui pourrait durer probablement jusqu’en 2011-2012». Dans une étude (1) publiée il y a quelques jours, elle annonce une baisse de 6 % pour 2009. Pourquoi de tels ajustements ? «Indépendamment de la crise économique, la solvabilité des ménages est au plus bas depuis le début des années 1990.» Ancienne conseillère en macroéconomie de Dominique de Villepin à Matignon, Mathilde Lemoine a calculé que, fin 2008, «avec une année de revenu moyen disponible un ménage ne pouvait acheter que 16 m2 contre 30 m2 en 2000». Ses chiffres sont basés sur un modèle économétrique qui a fait ses preuves. Ses prévisions pour 2008 (3 % de baisse dans l’ancien) avaient été corroborées à la décimale près en fin d’année par la Fnaim : - 3,1 %!

En faisant tourner les calculettes autrement, le courtier Empruntis.com considère que la baisse des prix de l’immobilier a été de 9,9 % en France en 2008. Pourquoi tant d’écart ? «La Fnaim prend la moyenne de prix de 2008 qu’elle compare à la moyenne des prix de 2007 et constate une baisse de 3,1 %, explique Geoffroy Bragadir, le fondateur d’Empruntis. Mais pour avoir une idée plus juste du marché, il faut rapporter les prix de décembre 2008 à ceux de décembre 2007. Et là, on constate une baisse de 9,9 % en glissement sur douze mois.» En prolongeant ces tendances, Empruntis (2) promet une forte baisse de 14 % en 2009. Fin 2006, le courtier avait été le premier à annoncer le retournement du marché, sous les huées des professionnels qui prétendaient que tout allait bien.

Pour l’économiste Marc Touati (3), directeur général de Global Equities, «l’immobilier devrait subir une chute des prix de l’ordre de 20 % en 2009-2010» pour se mettre en adéquation avec les fondamentaux de l’économie. «On est dans un processus de dégonflement de la bulle.» Lui aussi s’était montré perspicace en jugeant, dès 2007, «une baisse des prix inévitable de 10 à 15 %» (Libé du 8 septembre 2007).

Ancien. Le coup de frein violent n’est aujourd’hui plus contesté. Dans l’ancien, le nombre de transactions a chuté à un peu plus de 600 000 en 2008 contre 870 000 en 2007, selon les notaires. Dans le neuf, c’est la bérézina (- 44 %). Century 21anticipe une baisse des prix de 6 % à 10 % en 2009 et la Fnaim de 5 % à 8 %. Le réseau Laforêt cite des cas d’acheteurs faisant des offres de 20 % inférieures au prix demandé par les vendeurs.

Déprime, marasme, repli… Les qualificatifs foisonnent pour rendre compte du retournement violent du marché de l’immobilier. A Paris, comme dans le reste du pays, le nombre de transactions est en chute de près de 25 %, selon les chiffres des notaires. Dans les agences immobilières, l’activité a sérieusement ralenti, y compris à Paris, comme nous l’avons constaté lors d’une journée passée chez JMC-Immobilier, dans le XIVe arrondissement.

«une agence de quartier proche de ses clients»

L’agence qui nous accueille est implantée sur la place de la mairie du XIVe depuis une vingtaine d’années. Dans un rayon de 300 mètres, on compte une bonne dizaine de concurrents alors que les acheteurs se font rares. «Je vous laisse imaginer la situation s’il y avait dans un périmètre similaire dix bouchers ou dix fromagers», ironise Frédéric Tot, négociateur depuis treize ans chez JMC. Dans une des agences du quartier qui a compté jusqu’à quatre collaborateurs, le dirigeant travaille désormais seul.Tous les grands réseaux sont à deux pas : Laforêt, Century 21, Orpi, Era… Face à ces «enseignes qui jouent sur leur notoriété», JMC embrasse le créneau d’«agence de quartier proche de ses clients». Mais les temps sont rudes.

«Ça bouge toujours du côté locatif»

Mercredi. D’après Jacky Crônier, le patron de JMC, «c’est un jour un peu spécial». C’est-à-dire ? «Les parents sont occupés à emmener les enfants au judo, au violon, à la danse. Donc c’est un peu relâche au niveau de l’immobilier.» Certes, mais ce ne fût pas toujours ainsi. «La transaction en ce moment, c’est peu un cimetière», admet notre hôte. En revanche, «ça bouge toujours du côté du locatif». Son agence, qui compte un effectif de cinq personnes, traverse cette période de vaches maigres grâce à son activité d’administrateur de biens: elle gère pour le compte de propriétaires un peu plus de 250 logements locatifs. Sa femme, Murielle, s’en occupe avec deux jeunes collaborateurs. «Les acheteurs sont désormais attentistes, analyse-t-elle. Comme ils doivent quand même se loger, il se reportent sur la location.»

Effectivement, tout au long de la journée, beaucoup d’allées et venues dans l’agence sont le fait de personnes à la recherche d’un logement à louer. On verra aussi passer quelques propriétaires. L’un d’entre eux vient prendre des nouvelles d’un locataire qui doit emménager. Un autre vient faire le point sur un locataire qui en train de régler des arriérés de loyer.

«des visites annulées au dernier moment»

A 11h30, Frédéric Tot doit faire visiter un appartement de 80 m2 sous les toits proposé à la vente dans le quartier d’Alésia. Comme tous les négociateurs, il a vu ses revenus fondre. «Moins de transactions, moins de commissions.» Une vente serait donc la bienvenue. Après dix minutes de marche, on est presque arrivé au pied de l’immeuble quand son portable sonne : la personne intéressée par l’appartement annule sa visite. «Ça arrive régulièrement que les gens se désistent au dernier moment», dit-il, mi-fataliste, mi-déçu. Fixé au départ à 630 000 euros, le prix de cet appartement a été baissé à 595 000 euros. Mais les acquéreurs se font attendre.«Il y a deux ans, ce logement serait parti sans problème à son prix initial», assure Frédéric Tot. Il dit qu’il a «commencé à sentir le retournement du marché» juste avant l’été 2007. «On a remarqué que c’était moins bon que d’habitude.» Le coup de frein s’est ensuite confirmé de mois en mois. «Début 2008, on a compris qu’on s’engageait dans une autre époque.»

«30 000 euros de moins qu’il y a deux ans»

Retour à l’agence. Il y a une jeune fille dans le bureau de Jacky Crônier. Hier soir, elle a signé «avec (son) fiancé» un compromis pour l’achat d’un petit deux-trois pièces de 40 m2 au prix de 280 000 euros dans un immeuble en pierre de taille, avec parquet, moulures et balcon. Elle est étudiante, et son compagnon, qui a fait «une école de commerce», travaille. On devine un coup de pouce des parents. Le patron de l’agence a conclu l’affaire. Montant de la commission: 10 000 euros. En d’autres temps, il aurait pris plus. Mais l’époque est dure et «il y avait un concurrent sur le coup». De plus, la vente a été faite en huit jours, un délai rapide pour un contexte de déprime. «Le vendeur m’a suivi dans le prix que je lui ai conseillé. Il y a deux ans, quand lemarché était au maximum, cet appartement se serait sans doute vendu 30 000 euros de plus», jauge l’agent immobilier.

Pour vendre, il faut donc revoir les prix. «Chaque logement doit être évalué au regard des réalités du marché qui est redevenu très sélectif.»Les appartements avec des défauts (rez-de-chaussée, chambres en enfilade, très exposés au bruit…) «subissent de fortes décotes». Les produits moyens sont aussi à la baisse. Seuls les appartements «avec zéro défaut» et situés dans les quartiers recherchés «n’ont que peu baissé». Mais, finalement, il convient de relativiser. «Quand j’entends dire que les propriétaires hésitent à vendre parce que les prix ne sont pas au plus haut, ça me surprend vraiment, s’étonne Jacky Crônier. Même si on n’est plus au top des prix de 2007, les gens qui vendent aujourd’hui leur bien en tirent quand même un très bon prix.»

A la vaine recherche d’un studio

En 2008, l’agence JMC a réalisé 35 ventes contre une cinquantaine en 2006. Pourtant, il arrive que les agents immobiliers passent encore à côté de certains clients «par manque de produits». Nous sommes dans l’après-midi. Se présente un jeune homme, Nicolas, 27 ans. Il est locataire mais vient de donner congé à son bailleur. Il veut acheter car «les prix commencent à devenir plus raisonnables. Et puis à un moment il faut franchir le pas, autrement on reste locataire à vie». Il dispose d’un budget de 150 000 à 170 000 euros, en mettant bout à bout «un petit apport, le prêt à taux zéro, le prêt Paris logement et un prêt bancaire classique». Avec cette somme, dans le quartier il pourrait acheter un studio de 20 à 25 m2. Mais l’agence n’a rien à lui proposer dans l’immédiat.