Immobilier : les ventes de logements anciens chutent de 25 %

Comme le marché du logement neuf, en baisse de 34 %, celui de l'immobilier ancien est désormais frappé par la crise. Il accuse, selon les notaires et leurs statistiques sur les ventes dûment actées, une brusque baisse de 25 % du nombre de transactions conclues au premier semestre 2008, comparé à celui de 2007.


" C'est du jamais-vu et d'une amplitude plus forte qu'annoncée par les médias et les agents immobiliers ! Nous retombons dans les volumes de ventes enregistrés au milieu des années 1990, au point bas du cycle", constate Pierre Bazaille, notaire dans le département du Rhône et auteur de la note de conjoncture publiée mardi 9 septembre par le Conseil supérieur du notariat. "Toutes les grandes métropoles sont touchées et tous les types de biens dont le prix se situe entre 100 000 et 600 000 euros", détaille Me Bazaille.

Marseille a enregistré au premier semestre une dégringolade de 30 % des achats, Toulouse et Lyon de 15 % à 20 %. Pour la région parisienne, les notaires avaient déjà annoncé, fin août, une baisse de 14 % de l'activité et de 20 % à Paris.

Seuls les agents immobiliers croient encore à une sortie de crise, mais ils sont bien seuls. "Ces acteurs économiques ont longtemps nié l'ampleur du retournement du marché, alors qu'il était manifeste dès avril 2008, et ils ont ainsi repoussé le nécessaire ajustement des prix, quitte à le rendre plus brutal pour tout le monde", accuse Michel Mouillart, économiste du logement.
La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) a cessé depuis 2006 de publier son indice d'activité, qui aurait alerté sur le retournement de tendance.

Dans certains quartiers, des agences immobilières s'entendent pour ne pas exhiber trop de panneaux "à vendre", qui donneraient des arguments de négociation aux acheteurs. "Le décalage entre le pessimisme des agents de terrain, dont nous recueillons les témoignages en caméra cachée et le discours mesuré de leurs fédérations est patent depuis plus d'un an", observe Jean-Michel Pourré, animateur du site associatif Bulle-immobilière.org.

L'année 2007 a été particulièrement active, avec 700 000 ventes signées dans l'ancien, mais M. Mouillart n'en prévoit que 560 000 en 2008, et même 520 000 en 2009. Les économistes n'hésitent plus à parler de récession. " C'est une crise d'un nouveau genre, brutale, qui surprend par sa rapidité et son amplitude, nous entrons dans une période d'incertitude, une dynamique baissière que l'on ne contrôle plus", analyse M. Mouillart qui déplore que "les établissements de crédit aient surréagi et arrêté du jour au lendemain de distribuer des prêts-relais".

Ce type d'emprunt, consenti au vendeur d'un logement pour lui permettre d'en acheter un autre, est devenu la hantise, " la psychose", selon Me Bazaille, des banquiers, qui refusent désormais tout report d'échéance et poussent les emprunteurs à brader les biens qu'ils peinent à vendre. Or, 35 % des acheteurs d'un logement le financent par la vente d'un autre. "Les premiers à brader les prix amorceront le cycle de baisse", le notaire.

Pour Philippe Waechter, directeur de la recherche économique de Natixis Asset Management, "la baisse des prix devient inéluctable car, comme on l'observe aux Etats-Unis, en Angleterre ou en Espagne, elle est en général précédée par une baisse de l'activité".

ATTENTISME


Selon les chiffres des notaires, arrêtés fin mars 2008, la dépréciation de la valeur des logements est loin encore d'être générale. Les prix résistent dans les centres-villes, mais commencent à fléchir dans les villes moyennes et les banlieues. "Pour moi, la baisse des prix est déjà enclenchée et de l'ordre de 8 % à 10 % ", estime Christophe Cremer, président du courtier de prêts en ligne Meilleurtaux.com.

Les experts divergent sur l'ampleur et les raisons de la dépression immobilière. Est-elle la conséquence de la crise financière qui a modifié le comportement des prêteurs et dégradé l'environnement économique ou est-elle l'aboutissement du cycle, avec des prix devenus trop élevés diminuant la solvabilité des acquéreurs ? Début de réponse : pour devenir propriétaire en 2007, il fallait mobiliser cinq années de revenus contre 2,9 en 1993.

"La chute de l'activité au premier semestre n'est pas une surprise, note Jean-Michel Six, économiste de Standard & Poor's, tous les ingrédients ont été réunis pour rendre vendeurs et acheteurs attentistes : le rationnement du crédit, la hausse des taux, la forte détérioration économique, le moral en berne... La balle est dans le camp des prêteurs. Si les banques rouvrent le crédit, le marché se stabilisera."

Pour Nicolas Bouzou, directeur du bureau d'études économiques Asteres, "après une forte expansion, la contraction du marché immobilier est attendue et aurait eu lieu même sans la crise du crédit qui, évidemment, l'amplifie". M. Bouzou prévoit une baisse des prix de 3 % à 4 % dès 2008, qui pourrait durer trois ans et atteindre 12 % à 15 %. Laurent Quignon, de BNP Paribas, est encore plus pessimiste : " Entre 1998 et 2008, les logements se sont renchéris de 160 % en province, et de 180 % à Paris, seuls 40 % de la hausse est justifiée, par des facteurs structurels comme la démographie et la pénurie de logements." M. Quignon prévoit un recul des prix de 20 % à 30 % en trois ou quatre ans.