Pourquoi les loyers pourraient baisser en 2009

La progression des loyers a fortement ralenti, à + 1,5% en 2008, selon l'observatoire Clameur qui agrège les données d'une vingtaine de promoteurs, et gestionnaires de biens (Foncia, Century 21, Seloger.com, UNPI, Anah, Bouygues Immobilier, etc.) représentant 9 % du marché locatif en France.

La hausse des loyers avait atteint 5,1% en 2004, 4,8% en 2005, 4,5% en 2006 et 2% en 2007. En moyenne, de 1998 à 2009, la progression annuelle a été de 3,3% (ce qui représente une hausse cumulée de 43%). La hausse des loyers en cas de relocation et donc de changement de locataire, qui avait été de l'ordre de 6,8% en moyenne de 2001 à 2004, a progressivement diminué pour redescendre à un niveau de 5,5% en 2008.

Sur un an, arrêtée en février 2009, la progression des loyers de marché est de 0,2% (contre +0,7% en 2008 à la même époque et +1,2% en 2007 à la même époque). En février 2009, la hausse des loyers en cas de changement de locataire ressortait à +5,4%, son plus bas niveau depuis dix ans.

« On constate une poursuite du ralentissement de la progression des loyers, qui devrait conduire à une hausse d'un peu moins d'un point en 2009 », a estimé Michel Mouillard, professeur d'économie à l'université de Paris X et auteur de l'étude, lors d'une conférence de presse le 3 mars. « On est sur le fil du rasoir, a-t-il poursuivi. On peut aussi bien aller vers une baisse des loyers que vers une très faible progression. Le moment est au flottement et à l'incertitude. »
De fortes disparités régionales

Fin février 2009, les loyers ont baissé dans 43,8% des villes française. C'est la cas par exemple à Paris (-1,8%), Toulouse, (-1%), Lille (-0,3%) ou Besançon (-6,0%). Les loyers continuent en revanche d'augmenter pour 56,2% des villes, par exemple à Lyon (+3,3%), Nice (+4,1%) ou Nantes (+1,1%).

La hausse des loyers reste soutenue et plus rapide que la moyenne dans le Nord Pas de Calais (+2,1%), en Haute Normandie (+2,6%), en Champagne-Ardenne (+2,7%), en Poitou-Charentes (+3,2%), en PACA (+3,3%) et en Bourgogne (+4,7%). Et elle est dans la moyenne en Ile de France (+0,1%), en Languedoc-Roussillon (+0,1%) et dans le Limousin (+0,7%). Les loyers reculent le plus sont l'Auvergne (-3%), la Franche Comté (-4%) et la Basse Normandie (-5,2%).

Au prix du mètre carré, l'Ile-de-France reste la région la plus chère à 17,3 euros/m2, et la Franche-Comté la moins chère (7,9 euros/m2), soit une différence de 1 à 2,5.

Dans l'ensemble, le ralentissement de la hausse des loyers a concerné tous les types de logements : ainsi depuis le début de l'année 2009, les loyers des studios et 1 pièce ont augmenté de 0,1% (contre +3,5% en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009) alors que ceux des 3 pièces sont restés stables (contre +3,3% en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009). Les loyers des 2 pièces et des 4 pièces ont progressé de 0,3% (contre +3,5% et +2,8% respectivement en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009). Seuls les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) ont cru plus vite que l'ensemble : +0,7% (contre +2,5 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009).

La progression des loyers a fortement ralenti en France, selon l'observatoire Clameur. Ils n'augmentaient plus que de +1,5% en 2008 et même de 0,2% seulement à fin février 2009, esquivant une baisse possible cette année. Toutefois, en moyenne sur dix ans (de 1998 à 2009), la progression annuelle a été de 3,3% , ce qui représente une hausse cumulée de 43%. Ce qui poussent certaines associations à réclamer un gel des loyers en 2009, une exigence rendue plus aiguë par la crise.

Cela fait 10 ans que la CNL (Confédération nationale du Logement) réclame un gel des loyers. Son président, Jean-Pierre Giacomo, s'explique :

« La spéculation immobilière sur les loyers a été considérable ces dix dernières années. Ce n'est pas parce qu'on constate un ralentissement de la hausse début 2009 qu'il faut faire l'impasse sur une décennie de hausse. Par ailleurs, selon les remontées que nous avons de notre réseau, nous estimons que les loyers des logements sociaux, en HLM, devraient augmenter de 2,5% cette année, soit une hausse trois fois plus élevée que celle attendue de l'inflation. Or les familles en logement social sont les premières touchées par la crise économique.

C'est pourquoi nous réclamons un gel exceptionnel pendant deux ans des loyers en France, afin de redonner du pouvoir d'achat aux familles. Car contrairement aux produits de consommation courante, les loyers sont une charge incompressible dans le budget des ménages. Le gel des loyers est une mesure d'urgence nécessaire face à la crise. »

Le gel des loyers est une mesure que la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), l'une des principales association de défense des consommateurs, a fait sienne récemment. Explications de son délégué général, Thierry Saniez :

« Nous sommes aujourd'hui dans une situation de crise économique aiguë qui arrive après une crise du pouvoir d'achat l'an dernier qui avait déjà mis de nombreux locataires en difficultés. Avec l'augmentation du nombre de chômeurs et la baisse attendue des revenus des familles, le risque d'impayés va exploser en 2009.

A situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle : le gel des loyers en 2009, notamment pour les 40% de locataires en logements sociaux. Pendant 10 ans les loyers ont augmenté de 40 à 60% selon les régions, ce qui a plutôt profité aux bailleurs. Le gel des loyers serait bénéfique à deux niveaux : cela représenterait un gain de pouvoir d'achat pour les ménages, et cela diminuerait le risque d'impayés.

Pour prévenir le risque d'impayés, nous proposons par ailleurs la création d'une caisse mutuelle de couverture des impayés pour l'ensemble du réseau locatif, caisse qui serait alimentée par le dépôt de garantie que donnent les locataires aux propriétaires, équivalent à un mois de loyer. »


Cette mesure a cependant peu de chance d'être adoptée. La ministre du Logement y oppose en effet une fin de non recevoir. Le gel des loyers en 2009 est « une fausse bonne idée », « très dommageables à moyen et long terme », estime Christine Boutin dans un entretien au quotidien « Libération » paru le 3 mars.

« Bloquer les loyers pourrait inciter les propriétaires soit à ne plus louer leur bien, soit à ne plus entretenir leur logement, soit à ne plus investir dans la pierre pour louer". "Donc, à terme, cela fait moins de logements mis sur le marché », explique-t-elle. « En outre, quand on bloque pendant un certain temps, la sortie du contrôle se traduit toujours par une flambée des prix », poursuit-elle.

Christine Boutin souligne que depuis la réforme de l'indice de révision des loyers en 2008, « les loyers évoluent à l'identique des prix à la consommation ». « Comme l'inflation n'est pas forte en ce moment, les loyers augmentent aussi avec modération », assure-t-elle

Entré en vigueur le 10 février 2008, ce nouvel indice de référence des loyers se substitue à l'indice de référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 précitée. Cet indice, conformément à l'article 17d de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en cours sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant.

L'indice de référence des loyers d'un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998. L'évolution de l'indice de référence intervenant dans la révision des loyers d'habitation est arrondie à deux décimales.

Il ne faut pas confondre :

a) la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail (loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée - article 17 d)

avec

b) l'augmentation que le propriétaire peut proposer à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (article 17 c - loi n°89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée)

ou bien

c) la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration (article 17 e - loi n°89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée)

Ce qui suit ne traite que des procédures de révision annuelle du loyer, c'est-à-dire du point a) ci-dessus.

La réglementation

En vertu de l'article 17 d de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, "Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."

Il ressort de ce texte (loi n° 89-462 modifiée) que le loyer d'un local à usage d'habitation n'est révisé chaque année que si une clause du contrat de location le prévoit expressément. Cette révision annuelle intervient, à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
L’indice de référence des loyers à prendre en compte

La revalorisation du loyer qui ne peut être qu'annuelle, ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.
S'agissant de la date de l'indice de référence à prendre en compte, soit le bail le précise soit à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c'est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s'applique. Dans ce dernier cas, pour un nouveau contrat conclu le 1er mars 2008, l'indice du 4ème trimestre sera alors utilisé, chaque année, pour calculer la révision du loyer.
Pour les baux en cours, à compter du 10 février 2008, l'indexation sur l'ancien IRL (institué par l'article 35 de la loi n° 2005-841), figurant dans le bail, est désormais remplacée par l'indexation sur le nouvel IRL et s'applique sans qu'il soit nécessaire de faire un avenant au bail. Par ailleurs, s'agissant de la date de référence à prendre en compte, à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c'est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s'applique. Par exemple pour un contrat conclu le 1er mars 2007, l'indice du 3ème trimestre sera utilisé chaque année pour calculer la révision du loyer, car en 2007 seul l'indice du 3ème trimestre était connu en mars.

Ce nouvel indice est publié chaque trimestre par l'Insee :

* l'indice de référence des loyers du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril ;
* l'indice de référence des loyers du 2e trimestre sera publié vers le 15 juillet ;
* l'indice de référence des loyers du 3e trimestre sera publié vers le 15 octobre ;
* l'indice de référence des loyers du 4e trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant.

La valeur de l'indice et de son évolution annuelle sont disponibles sur une série de supports que l'Insee met à votre disposition (Voir Bloc droit de la page). Au moment de leur sortie, les données sont également reprises dans la presse qui publie l'indice et son taux de variation annuel. L’Insee publie une série historique (depuis le 1er trimestre 2006) de ce nouvel indice.

L'indice fait l'objet d'une publication au Journal Officiel, c'est la date de publication de l'indice par l'Insee dans la publication Informations Rapides qui sert de référence.

Pour éviter tout litige, vérifiez soigneusement le contenu du contrat de location.

Les loyers concernés

La méthode décrite ici concerne notamment les locaux à usage d'habitation régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, les locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595) et les loyers des bâtiments d'habitation des fermages et baux ruraux (article L411-11 du Code Rural). En sont notamment exclus les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d'autres dispositions législatives.

Le calcul de la révision annuelle

Relisez soigneusement votre contrat de location. Vous devez y trouver une clause indiquant les conditions de la révision de votre loyer. Soyez très attentif au trimestre à prendre en compte pour le calcul de cette révision. Si la clause de révision du contrat n'a pas prévu le trimestre de référence à prendre en compte, il convient dans ce cas, de se référer à "celui qui correspond au dernier indice connu à la date de la signature du bail".
Exemple

Soit un bail de location signé le 1er mars 2007 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat. Le trimestre à prendre en compte (à défaut de clause particulière) est le dernier trimestre connu à la date de signature du bail soit le 3ème trimestre. Les données nécessaires à ce calcul ont été publiées le 14 février 2008. Voici un tableau des indices et de leurs évolutions annuelles entre 2006 et 2007.

Au 1er mars 2008, intervient la première révision du loyer. L'indice de référence des loyers du troisième trimestre de 2007 est égal à 113,68. Il a augmenté de 1,11% par rapport aux 112,43 du troisième trimestre de 2006. Le nouveau loyer sera au plus égal à :

Loyer précédent * (Indice de référence des loyers du trimestre concerné / Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

soit :
500 * (113,68 / 112,43) = 500 * 1,011

La valeur maximale du nouveau loyer est de 505,55 euros.